2021年一季度,房地产信贷政策趋紧,热点城市相继出现房贷额度紧张、放贷周期延长等现象,2月以来全国房贷利率止跌回升。深圳、上海、成都等多城政策加码,新一轮调控潮来袭。政策走向对房地产行业和企业发展至关重要。结合两会政府工作报告内容,本文将重点研究未来一年及“十四五”期间,房地产行业政策走向及政策红利。
2021年房地产行业全面转向去杠杆
1.房地产行业去杠杆上升为长效机制
受此影响,房企去杠杆、降负债已是大势所趋。更多房企将通过增加销售回款、降低现金支出、资产证券化等方式改善资产负债表,以便提升档位降低融资约束。
加强信贷资金用途管理,全面落实贷前检查、贷中审查、贷后检查制度,禁止发放用途虚假或存疑的贷款,严防信用贷、消费贷、经营贷等信贷资金违规挪用于购房。并完善信贷资金用途监测与拦截机制,对贷前调查不严、贷后管理不到位、信贷资金被挪用等违规行为,及时采取一系列的惩戒措施。
2、因城施策:热点城市加码,压力城市纾困
房地产政策层面将“稳”字当头,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,更好地落实“三稳”预期。
热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲,“四限”调控难言实质性松绑,并有望延续更长的时间周期,现阶段地价、房价仍是不能碰的红线。
压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。土地供应要有供有限,适度降低土地出让价格,尤其要增加平价地以及低价地供应,给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费,那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项,现阶段棚改仍是激活三四线城市市场热度的催化剂。
3、租赁、保障持续发力,缓解大城市住房难题
鉴于大城市住房问题依旧突出,下一阶段仍需强化地方政府主体责任,切实增加租赁住房和保障房供应,让广大人民群众住有所居、安居乐业。市场化租赁市场仍需规范化发展,并降低租赁住房税费负担,尽*努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。房地产行业政策走向及政策红利还有哪些?
2019年以来,全国已开工改造5.9万个城镇老旧小区,惠及居民1088万户。2021年,《政府工作报告》再次提出新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标任务,较2020年计划开工量增长36%,预计将惠及975万户居民家庭。
可以期许的是,随着城镇老旧小区改造加速推进,将进一步提升城镇老旧小区居住功能,不断增进住房困难家庭福祉,*程度保障城市低收入家庭及困难群众基本的居住需求。
图 2019-2021年老旧小区改造规模(万个、万户)
数据来源:政 府 网 站
“十四五”完善住房市场与保障体系,土地集约化利用
1、租赁市场进入发展快车道
“十四五”时期将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
对于住房市场体系,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化城市政府主体责任,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。
对于住房保障体系,切实增加租赁住房和保障房供应,解决好大城市住房突出问题。
考虑到住房租赁市场仍然存在巨大供应缺口,叠加政策支持力度不断加大,“十四五”期间,住房租赁市场将迎来发展良机,市场规模有望持续扩容,并与销售市场形成分庭抗礼之势。
2、盘活存量土地资源、探索跨区域交易
“十四五”期间将建立健全城乡统一的建设用地市场,统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。
一方面,有助于提升农民和农村转移人口收入,提升农业人口财产性收入,增强其购买力;另一方面,有利于盘活存量用地,实现土地集约化利用。
“十四五”期间还将改革土地计划管理方式,探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。
3、新型城镇化仍是房地产行业制度红利
数据来源:中国统计年鉴
预计“十四五”期间户籍制度改革或将主要围绕两方面展开:
“十四五”期间将推进以县城为重要载体的城镇化建设,稳步有序推动符合条件的县和镇区常住人口20万以上的特大镇设市。一方面,大力发展县域经济,通过培育和引进相关产业,提升县域就业吸纳能力。另一方面,为了促进新转移人口市民化,要增加适应进城农民刚性需求的住房供给,这在一定程度上也带动了县域房地产市场发展,新市民将成县城*的增量需求。
4、市场份额将向城市群和都市圈集中,强化行业新格局
目前,已经获批的19个城市群充分集聚人口、资金等资源要素,成为拉动中国经济增长的重要引擎,聚集了全国75%以上城镇人口,创造了80%以上的GDP。
“十四五”期间将深入实施区域重大战略,推动实现新的突破性进展,促进区域间融合互动、融通补充。加快推动京津冀协同发展,全面推动长江经济带发展,积极稳妥推进粤港澳大湾区建设,提升长三角一体化发展水平。
都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1*通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。建设现代化都市圈,既有利于优化人口和经济的空间结构,又有利于激活有效投资和潜在消费需求,增强内生发展动力。
目前,我国有24个人口规模达千万级的都市圈,其中上海、北京、广佛肇、深惠莞等都市圈人口超2000万。都市圈是城市群的核心组成部分,据测算,24个核心都市圈以不到7%的国土面积,聚集起全国超30%的人口,贡献出50%以上的国内生产总值。
“十四五”期间将着力打造现代化都市圈。一方面,拓展“交通圈”以扩大都市圈辐射范围,畅通都市圈公路网,加快城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道交通建设,“十四五”规划纲要提出,要新增城际铁路和市域铁路运营里程3000公里。另一方面,重构核心城市与非核心城市市场价值,促进人力、物力、财力等资源要素双向流动,全面解构超大特大城市非核心功能,培育发展卫星城市特色产业体系,加快市政配套功能建设,实现以产留人、以人促产。
2021年,央行货币政策将逐渐回归常态,房地产行业也将全面转向去杠杆,并上升为长效机制,坚决遏制房地产金融化泡沫化,坚守不发生系统性金融风险的政策底线。