买房理财小贴士 | 低收入群体应该怎么计划买房

来源：吉屋网发布时间：2021-10-22 10:00:57

成年人分歧后总有一段时间彼此静默，所以也终于可以除工作外有一些闲暇时间可以系统的整理输出了。虽然我之前也说了很多次理财的内容，但因为比较零散，每次都是回答一些相关问题，也都要重复相同的内容。所以想着趁这个机会整理成一篇小文，阐述一下也方便来理解我的想法。

首先要讲一句，这些小贴士只是我的个人体会，不作为任何投资建议。但因为大部分是常识、甚至普遍的共识，讲讲也没什么。这些贴士并不能帮助你迅速致富，只是提醒你，在关注自己的职业生涯的同时，也要重视理财。我自己有个观察，我们这些从农村出来在城市工作的年轻人，工作上通常都是非常投入，但是许多人很少花心思理财；长期看，会遭受不小的损失。因为是入门级的一点经验和思考不会有很多好的建议，只是讲一些关于理财和投资的一般性常识。

一、关于理财、投资的一般性常识

首先要搞清楚一件事：财富积累的过程是从工资性收入向财产性收入转变的过程。

在中国，现在收入不高刚就业的年轻人收入提升，一般是属于除了前 10%以外的收入阶层外提升*快的一个群体。对收入分配的研究表明，这个群体的收入增长明显快过其他人。其中一个重要原因，是他们和先辈们相比通过投资获得了资本要素的回报，分享了中国经济快速发展的红利。当然，跟前 10%还是没法比，这个在房子*近几年的买卖上就能看出，你先几年买房和晚几年现在买房的落差是很不一样的，有很多落差额也几乎是一个家庭几十年的总收入所不能弥补的，当然这个分化的问题今天在这里就不展开了，以后找时间来专门聊这个问题。

所以，对刚工作的年轻人来讲，在正常开支以外，*重要的就是存钱，然后把存下的钱用于投资。由于投资的复利性质，长期来看，存不存钱、存下的钱是否拿来投资，对一个人或一个家庭的财富积累会有非常大的影响。

要区分好的债务和坏的债务。房贷是好的债务，信用卡债是坏的债务。前者利率低，对应有长期稳定回报的资产（房子）；后者利率高，没有对应资产（消费掉了）。关于透支消费信用卡、花呗、白条等，一直以来我都是十分厌恶的，但新冠疫情以后我的看法改变了很多。化繁为简，搞一张两张有返现或者是有生活消费优惠的特殊时期应应急就成了，如：招商信用卡、美团青岛银行信用卡。

对于大部分家庭来说，投资的标的以下两类：

一、房产；二、股票、基金、债券等流动资产。

除了用于购房的费用以外，年轻人的大部分储蓄在以下几种资产之间配置：

（1）现金（用于购房*和应急）；

（2）股票、债券、基金或其他投资（如加密货币和黄金）；

（3）社保帐户、养老保险，商业保险（主要用于保障未来）。

现金的流动性*，但银行对存款帐户给的利率都接近于0。可以考虑存到利率较高的地方商业银行（目前活期存款应该是天津银行*0.42%）或是网上银行，只要是正常的有备案的商业银行，都是安全的。但还是建议短期存款尽量*小以3个月为周期，利息会高一点。

债券风险低，收益也低，长期平均收益 3-5%（和通胀差不多）。

股票相对于债券，平均收益高，风险也高；在中国，股票的长期平均收益在 20-33%之间（未扣除通胀），但在A股上赚钱的人也仅占5%。

基金相对于股票，平均收益低，风险也低；在中国，基金的长期平均收益在 18-20%之间（未扣除通胀），但也会存在风险状况。

其他投资（比特币等加密货币）波动性比较大，长期收益尚有争议（我个人相信，比特币有类似黄金的保值功能）。黄金有避险功能，长期收益也有争议。

主流观点是，人们应该根据自己的风险偏好，同时投资于股票和债券。不过，如果你的人力资本回报（工资收入）比较高且稳定，可能容忍投资收益在一两年、甚至两三年间大幅波动，则应该更多参与股市，因为股票的长期回报更高。

二、社保帐户、养老保险，商业保险

在这块我个人暂时还没有什么特别好的建议，以后可能会仔细研究一下，长话短说：

社保帐户、养老保险本身不是投资产品，只是一个个篮子，篮子装什么有时受到雇主的限制，有时则没有限制。

商业保险，运用的可以合理避税，在当下讨论财产税和遗产税的现状下未来可能会有合理应用的需要。你可以在多个承保公司开设多个投保帐户，只要每年的总投入不超限额就行。

三、自住房和投资房

我曾经在一些对话中多次说过，当你在某个城市的工作稳定下来后，应该考虑买房。

财务上的原因主要有四个：

（1）在我国，自住房一定是会有可观的税收优惠（考虑未来的房地产税）。

（2）目前利率很低，在有些城市购房比租房划算（需要仔细计算，超纲了不展开）。

（3）买房需要*和月供，*付掉了、月供确定下来，才能对其他投资有清晰的规划。

（4）付月供是强制储蓄；对于没有储蓄习惯的人，买房可以规避存不下钱的行为风险。

如果还没有买房的话，应该考虑当地的房地产景气状况和个人情况。

以下这些因素对买房是有利的：

1）该城市当地房产比较保值或房产溢价较低（泡沫较小），比如：有大学、工业产业等，并且房价-租金比还比较低；

2）本人在该城市买房有福利或税务上利息抵扣优惠较大；

3）计划长期持有（5-7 年以上）；

4）能锁定低利率（现在国内买房应该都是浮动利率，所以现在买房要考虑利率成本）；

5）雇主有购房激励；

6）房产的使用价值能够被充分利用（比如：没有房间长期空置）。

反之，则租房更有利。把前面这些因素都结合起来，通常来讲，*套房，买常常比租划算。

关于投资房产，以下几项支出可以用于抵扣租金收入的税款：

（1）利息支出（如果还没达到*抵扣限额）；

（2）改善支出，如对租客购买了新家俱或用具；

（3）中介和管理支出；

（4）房屋折旧支出。

其中（1）和（4）为*头。这些支出一般可以抵扣租金收入的大部分。

【几个提醒】

（一）和股市一样，房地产有明显的周期。但和股市不同，房地产周期较长，不会突然消失。在房地方周期的底部买房，是财富积累的捷径。这一点对投资房产更重要，对有自住房需求的普通人来说，我们可能等不起、等不到。

（二）虽然这几年中国的房地产市场很好，但是随着房住不炒和监管的打压下，长期来看，扣除息费后，房地产投资的长期收益大约是5%，远低于股市。如果你有杠杆（如:20%-30%*，也就是3-5倍杠杆），则长期收益可以达到年15-25%以上。杠杆率降低，收益率也会下来。这也是为什么，买房几年后如果房产已经增值，人们通常会通过再贷款拿一部分现金出来，保持一定的杠杆率和长期收益率。

（三）当然，杠杆的另一面是风险。不过，房地产的好处是没有增收保证金（不会因为房价跌了要求你归还全款）。只要你的现金流可以支撑月供，短期内房价跌再多跟你也没关系。所以，买房*关键的是计算自己的现金流。

（四）房产的交易成本很高，每一次交易，会损失房产价值的 5-7%。所以，房地产应该是长期投资。

（五）如果计划房屋置换（将一套房产卖出，再买入另一套）。记得提前做好功课计划安排（需要时可以搜索一下房产交易的实时政策），避免被征收资本利得税。

四、股市、债券、基金和其他流动资产

这方面可能是大家*关心的，但也是*没什么可谈的。

一是因为我不是真正的专业人士；

二是因为几乎所有的研究都表明，对大部分人来说，长期来看选股不如买指数基金。当然这是资本主义国家美国的情况，股指长期是上涨的。我自己的观点在国内也是在这一点上来回转换过，一开始是比较相信研究的结果，把所有的投资都放在指数基金、行业基金（也就是定期购买一篮子股票，如：上证指数、上证50、沪深300、行业指数等）。后来，我了解了一些与价值投资有关的知识，开始购买一些我很看好的长线股（主要是国内的）。再后来，经不住诱惑，道听途说买了一些热门科技股。今年情况特殊，目前三种投资的回报都不错。但我知道这里面运气的成份非常大，尤其是*后一种情况。

归根结底，投资这件事是双重的，要么就是完全不花时间（定投或瞎投）；要么就是花许多时间认真研究，成不成还要看你的能力、性格和运气。对于所有对股市感兴趣的新手，我都会建议就是定投指数基金，可以自己这期购买，也可以通过某平台实现，非常方便。我知道，即使目前所有的研究都表明这是对的，大部分人也会偏离建议。因为一大部分人都相信，自己比其他更聪明一些，更有眼光一些，对某个市场更了解一些——这就是人性。而且短期内的盈利，会让你更加坚信这一点。

说实话，我自己也克服不了这种心态，于是给自己做了个规矩。收入扣除必要开支，一半投资于指数基金。剩下的一半用于主动投资，其中至少一半投资于数量不多、质量过硬的蓝筹股，一半投资于风险更大但看好的快速成长股。并且，主动投资的部分，只在跌的时候买

入；并且一般不卖出。我这么做，是和自己的弱点妥协，也有好赌的成份。可能搞半天，*后还是不如买指数。

债券现在基本上和现金差不多。黄金不懂，所以完全不碰。比特币也类似，长期收益率真看不清；短期投机嘛，基于税务原因，也不碰。这些*多都只是参考吧。

【与投资相关的税务问题】

与投资房产一样，投资股市获利后，需要在当年缴纳资本利得税。如果卖出和买入之间不到一年，算作短期投资，直接将所得加到你的个人收入，一起缴税，税率一般较高。

如果投资周期超过一年，算作长期投资，对于大多数人，税率是 15%。对于个人年收入超过6万或家庭年收入超过6万*人口数的人群，税率20%；这部分高收入人群一般会用其他办法避税。浮盈是不用缴税的。所以，长期持有你的投资标的，在税务上也是较有利的。

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五、结语

讲了许多，那到底要做什么的。不讲买房的事（个人情况差异太大），把基本不会错的理财贴士写在下面。

（一）开通一个高息存款帐户，把你在各大银行的大部分现金挪过去（少部分留着，供 ATM

提现用）。

（二）设置一个个人投资帐户，用于投资每月税后收入的固定一部分。可以在任意券商做，

可以根据你的风险偏好，自动购买指各种基金（注意，显示的收益率不能作为长期收益的参考）。

（三）当然，你也可以券商在投资帐户中买卖股票。关于股票投资，要记住巴菲特的两原则：（1）不要输钱；（2）记住*原则。

要做到尽可能不输钱，购买股票时就应该问自己两个问题：

*，长期来看，你买的是不是一家好公司；

第二，购买的价格是不是划算。

这两个问题都不好回答，各种答案没完没了。前者涉及你对这家公司和其所在行业的理解；后者涉及估值和市场的情况，基本属于跳大绳。投资大神段永平说，如果“毛估估（大致推算）”还觉得便宜，那才是真的便宜。当然还有其他投资投机逻辑，只不过对普通人就更难了，搞半天可能还不如买指数。对于小白，不建议买卖衍生品——虽然网上到处是通过这些高风险操作短期内挣到很多钱的人。

写完了，希望对各位有点用，想到什么以后再补充。

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