买房前一定要了解的房产属性分析及选房标准

来源：吉屋网发布时间：2018-05-09 09:53:19

　　房产拥有居住属性、交通属性、教育属性、物业属性、邻里属性以及*属性等六大基本品质，每一个大的属性值又可以进一步拆分为若干细节指标。如上图所示，每种属性可以作为一个小六边形（顶点对应该属性的细节指标），构成房产的蜂窝状品质技能图（类似于实况足球中或者网络游戏中的"战力"图），现实中的房产根据属性值的强弱构成自身的品质蜂窝簇。本文仅描述构成品质技能图的六大基本属性，细节指标未来再展开说明。

　　001.居住属性，属于房产的*基本属性，主要涉及噪音、采光、绿化、容积率等指标，通常从是否宜居的角度进行评价。例如，如果住宅临着高架桥，有“煞”，风水不好，低频噪音影响睡眠及健康，居住属性就很差；

　　002.交通属性，属于房产的地段价值。好地段的房产，生活便利，出行畅通，可以大大节约时间成本，例如，住在科技开发区等企业集中的成熟区域，既不必匆匆忙忙挤公交和地铁上下班，又可以比远郊人群节约至少一个*以上的出行时间（也就是节约生命），生活质量大大提升；

　　003.教育属性，表现为学位房或者* 房两种附加值。城市的优质教育资源总是少有的，如果房产具备优质教育资源，就可以为家长节约大量*与培养精力，释放家长的一部分生产力。随着我国城市化的推进，该属性越来越重要，试想一下，如果您居住的楼盘，下楼即有优质幼儿园，出门过马路就有合格*，老人接送方便，幼儿来回安全，这算不算金不换？

　　004.物业属性，好物业的重要性，不用我赘述。当你遇到问题的时候，物业名列前茅时间可以解决，与推诿扯皮相比，是什么概念？你因为繁忙疏忽无法顾及的点，如果物业形成妥善有效的补充，弥补了个人的不足，内心是不是充满欣慰与喜悦？以*近西安华清学府城孩子被害案为例（抱歉不是吃人血馒头，是为了说明物业的重要性），物业监控失效，不就是小区是否优劣的非显性评价标准吗？不同小区常规状态下的服务质量无非是打扫卫生等日常行为，能相差几何？但是类似于此案例的特殊场景，物业的表现是不是千差万别？而好的物业，更在于非常规状态的表现；

　　005.邻里属性，中国人有句俗话，远亲不如近邻，尤其是和谐的邻里关系。高素质的邻居，懂得边界，互相交往尺寸分明，几乎没有内耗，让人非常舒服。我名列前茅次买到坑里的小区，每天早上一堆老头老太拎个车车去买菜，还有推电动自行车送小孩的人群，导致乘坐电梯下楼慢得要死，让人非常崩溃。此外，还有拉着板车捡垃圾拾纸箱子的，你说悲催不悲催？所以我年初用尽一切力气置换了优质小区，其中的一个重要原因就是开发商“城市理想家”的人文地产理念。仓禀实而知礼节，钱虽然不是衡量人的*标准，但整体而言，跟有钱的群体打交道还是相对容易。再次以华清学府城小孩遇害案件为例（再次抱歉），高素质的邻居群体，生活富足，出现变态的概率必然大为降低。更进一步地，如果你某天楼下跑步偶然遇到的一个志同道合的邻居，轻轻松松解决了困扰你很久的难题，你幸不幸福？

　　006.*属性，我国人口众多，而一线城市和*城市居住用地越来越少有，因此房产有了增值空间，尤其是叠加贷款杠杆的条件下，*更为可观。但是，该属性是*不应该被重视的属性，"房住不炒"，只有纯投机的炒房客，还有歪门邪道理论的人群，才始终盯着"性价比"和"增值空间"。

　　标准

　　现实中，如果房产有两个属性为*，就可以称为及格；具备三个或四个，就可以称为优质资源；具备五个，就属于少有品；具备六个，那就是城市一等配置了。且不讨论少有品及以上级别，仅仅是优质资源级别的房产，你舍得卖吗？肯定舍不得。优质及以上资源，可遇而不可求，为了眼前的利益卖掉，或者跟不在同一个档次的楼盘瞎比较，是不是脑子进水了？一定要记住，优质及以上资源是传家宝，要牢牢抓在手中，因为这是"好风水"！

　　也许有人会问到我为什么不罗列建筑属性与养老属性两个概念。答案如下，所谓房产属性，必须是成品房产具备的特性，如果楼盘烂尾或者有严重质量问题，那都无法称之为房产，何谈属性？至于养老，无非是六大基本属性组合后衍生出来的概念，在我看来，居住属性叠加交通属性，也就是“宜居+去医院便利“，即可构成优质的养老属性。类似的，将两个或两个以上的属性进行排列组合，即可变幻出保罗万象的各种次级属性，以及地产商打造的各种概念。反之，采用逆向思维，在购买房产的过程中，只要严格按照房产的基本属性做拆分，化繁为简，就不会在各种噱头中迷失自己。

　　鲁迅说过，中国人*会妥协。你要在他墙上开个窗，他不愿意，但是你说要把屋顶扒了，他就愿意开窗了。同样道理，在很多人眼中，只要房子涨价，似乎所有的问题都不存在了，似乎其他都可以忽略了。殊不知，房子涨价仅仅是解决了"增值"问题，这一问题应该只被纯炒房投机的群体重视。对于日常城市居民，增值问题属于房产中*被媒体漫天炒作但又*不重要的点。所以，动辄盯着欧美房产，动辄盯着性价比和*率，可笑不？

　　当今社会，房价越来越高，好房产与差房产价格齐飞，买房成了一锤子买卖。在"六个钱包"的盛行下，很多人买首套房都举步维艰，何况置换？如果只盯着性价比买到坑里，或者错过优质资源，未来的苦果要几十年甚至一生承受了。

　　随着城市化的逐步推进，城市用地越来越紧张。为了较大化利润，开发商的房产品质必然不会像过去那么完整（比如容积率，比如全天采光等），在这种背景下，选择房产必须有所取舍，这和找对象时优质的优质男生少有是一样的道理，你不能什么都想要，必须放弃掉一些自己可以忽略的要求，才能换来整体的成功。而你一旦遇到符合要求的标的，就要果断出手，想尽一切办法“快准狠"拿下。