- 森:临沂恒大文化旅游城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
- Lucas:周边环境还可以
- 小鱼鱼:值得入手
- 贤:我老婆挺喜欢的
临沂综合评级:
城市量级:四级;
投资星级:三星;
投资战略:据市场周期,可阶段性布局,重点推荐城市。
报告摘要:
一、宏观层面:省内人口临沂排名*,商贸物流业发达,有“北方义乌”之称,人口吸附力强,城市基本面向好,可阶段性布局。
1、城市定位:商贸物流业发达,物流业发达,有“北方义乌“之称。
2、经济:GDP总量4345.39亿,省内第七,增速7.9%,每年呈现强劲的增涨势头,产业转型升级加速,经济增长动力强劲。
3、人口:人口大市,省内*,人口吸附力强,尤其对于周边县市的吸附力较为强劲,未来有独立成区域核心城市的潜力;截止2020年中心城区常住人口约在260万人,主城人口提升空间大。
二、市场层面:政策宽松,市场供不应求,量价齐涨,地产处于快速发展期。
1、政策:当前政策相对宽松,不限购,认贷不认房,购房政策短期内变化不大。
2、市场量价:人口大市,依靠地产红利期,快速发展,量价齐涨,月度需求逐渐上涨,房地产处于稳步上升阶段。
3、狭义库存:狭义去化周期持续走低,当前不足3个月,库存告急;广义库存约36个月,处于合理范围内。
4、棚改力度:山东省全国*,临沂棚改力度处于省内中游水平,对房地产具有一定的带动作用。
三、投资购买策略:新推出的热点刚需盘减少,建议以合作类项目或大型房企小户型产品项目购买,文旅产业+合作拿地方式购买;重点突破兰山区、北城新区等相对成熟区域;选择性购买罗庄区、河东区、经济开发区。
1、短期投资重点:兰山区、北城新区,可以合作勾地(一二级联动)+收并购方式快速突破。
2、中期投资重点:罗庄区、河东区建议以收并购+合作方式选择体量较大的地块做中期储备。
3、长期投资重点:经济开发区为临沂向东南发展的储备区域,当前投资潜力较低,可作为长期储备区域。
4、机会型投资:城市近郊或者郊区,根据大规划择机购买,如可低价获取土地则可机会性购买。
*部分:城市基本面
宏观层面:省内人口临沂排名*,商贸物流业发达,有“北方义乌”之称,人口吸附力强,城市基本面向好,可阶段性布局。
1、城市定位:商贸物流业发达,物流业发达,有“北方义乌“之称。
2、经济:GDP总量4345.39亿,省内第七,增速7.9%,每年呈现强劲的增涨势头,产业转型升级加速,经济增长动力强劲。
3、人口:人口大市,省内*,人口吸附力强,尤其对于周边县市的吸附力较为强劲,未来有独立成区域核心城市的潜力;截止2020年中心城区常住人口约在260万人,主城人口提升空间大。
(一)城市区位
1、临沂是山东重要的商贸物流城市,内辖三区九县,鲁南制造业基地和区域性金融中心。未来鲁南高铁开通,形成“济南一*生活圈”。
2、十三五期间,规划一河六片、组团发展;2020年城镇化率达到62%;规划2020年开建临沂地铁、京沪2线、鲁南高铁贯穿临沂,交通运输主枢纽城市。
(二)城市经济
1、临沂市2020年GDP总量4805亿,全省排名第七位,同比上涨7.9%,第三产业比重逐年增涨,转型升级加速;财政收入稳定,居民收入持续增长,固定资产投资3765.7亿元,比上年增长8%,金融业形势良好。
2、2020年临沂市总人口为1066.71万,是全省人口*多的城市,并保持每年1%的增长速度,人口基数较大,人口导入型城市;*生数量在2020年已经达到了近115万人,稳居全省*生数量*位。
第二部分:城市房地产
二、市场层面:政策宽松,市场供不应求,量价齐涨,地产处于快速发展期。
1、政策:当前政策相对宽松,不限购,认贷不认房,购房政策短期内变化不大。
2、市场量价:人口大市,依靠地产红利期,快速发展,量价齐涨,月度需求逐渐上涨,房地产处于稳步上升阶段。
3、狭义库存:狭义去化周期持续走低,当前不足3个月,库存告急;广义库存约36个月,处于合理范围内。
4、棚改力度:山东省全国*,临沂棚改力度处于省内中游水平,对房地产具有一定的带动作用。
(一)政策
城市政策:当前政策相对宽松,不限购,认贷不认房,贷款利率上浮。
(二)整体市场走势
1、临沂市场近2年土地成交建面增加,住宅成交持续上涨,供不应求,均价上涨;库存面积持续走低,去化周期持续下降,未来临沂市场仍有一定的上涨空间。
整体市场/量价走势
2、市场量价:2020年临沂全年供求大幅上涨,成交均价稳步攀升,截止12月成交均价9578元/㎡,非限购城市,市场持续供不应求,地产处于快速发展期,未来市场存在较大空间。
3、狭义库存:2016年以来库存及去化周期持续下降,截止2020年存量101万方,去化周期3.4个月,去化压力小,市场机会较好。
(三)典型案例:各区域主要项目销售情况
2020年市场整体去化较高,日光盘频现,北城新区、兰山区、河东新区等规划利好区域价值逐步显现, 市场认可度较高。品牌房企保持月均50套以上的去化速度。
产品:临沂市场以洋房和高层产品为主,别墅项目较少;套型方面三房为主,主力成交面积为100-140平;
价格:市场主力成交单价8000-16000元,总价段80-260万;
去化情况:临沂市整体市场销售较火爆,品牌房企月均去化50-100套左右;
促销行为:近期市场火爆,优惠力度相对较低,仅全款客户优惠1-2个点,其他优惠活动相对较少;
区域分化:市场整体去化较好,北城新区、兰山区、河东新区楼盘,多数项目开盘即售罄,捂盘惜售现象增多。
(四)棚改力度
山东省棚改力度较大,2020年约70万套,(四川25万套,浙江23.7万套,北京2.4万套),全国排名*;临沂棚改力度省内排名中游水平。
(五)土地市场
◼规划—先前着重发展北城新区,目前一期已经完成,二期基本完成,三期在建,住宅用地减少,主要供应为商住用地。
◼供地计划—2017年以来,热门区域土地供应紧张,拿地难度增加。临沂将在未来5年增加住宅用地的规划供应,但供地性质并不明确,未来土地市场或将迎来新的竞争高峰。
(六)知名房企进入研究
市场开放程度逐渐增强:截至2016年,临沂城区主要以当地开发企业为主,品牌开发商较少,仅有恒大、 绿城等开发商进驻,2017年中南、碧桂园、保利等企业相继进入,布局区域基本以北城新区及河流两岸区域为主,进一步推动区域房地产市场发展。
第三部分:投资购买策略
投资购买策略:新推出的热点刚需盘减少,建议以合作类项目或大型房企小户型产品项目购买,文旅产业+合作拿地方式购买;重点突破兰山区、北城新区等相对成熟区域;选择性购买罗庄区、河东区、经济开发区。
1、短期投资重点:兰山区、北城新区,可以合作勾地(一二级联动)+收并购方式快速突破。
2、中期投资重点:罗庄区、河东区建议以收并购+合作方式选择体量较大的地块做中期储备。
3、长期投资重点:经济开发区为临沂向东南发展的储备区域,当前投资潜力较低,可作为长期储备区域。
4、机会型投资:城市近郊或者郊区,根据大规划择机购买,如可低价获取土地则可机会性购买。
一、城市发展方向积极拓展东北两方(先北后东),适度向西发展,“十”型城市结构;重点突破北城新区、兰山区、河东区等相对成熟区域;机会性进驻罗庄区、经济开发区。
二、城市板块房地产指标
三、城市板块地价分布
刚需类热点楼盘减少,建议以大型房企合作类项目(一二联动)购买、文旅产业+合作拿地方式的项目购买。
三、投资购房建议
城市量级:四级,投资星级:三星,投资策略:据市场周期,可阶段性布局。
免责声明:本文所载信息为研究院分析师独立观点,不代表所在机构意见,亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易和投资建议。本文版权为临沂吉屋研究院所有,对本文保留一切权利,未经事先许可,任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。