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临沂房地产新房中期前景展望报告(2021年7月)

来源:吉屋网   发布时间:2021-07-05

临沂综合评级:

城市量级:四级;

投资星级:三星;

投资战略:据市场周期,可阶段性布局,重点推荐城市。

报告摘要:

一、宏观层面:省内人口临沂排名第一,商贸物流业发达,有“北方义乌”之称,人口吸附力强,城市基本面向好,可阶段性布局。

1、城市定位:商贸物流业发达,物流业发达有“北方义乌“之称。

2、经济:GDP总量4345.39亿,省内第七,增速7.9%,每年呈现强劲的增涨势头,产业转型升级加速,经济增长动力强劲。

3、人口:人口大市,省内第一,人口吸附力强,尤其对于周边县市的吸附力较为强劲,未来有独立成区域核心城市的潜力;截止2020年中心城区常住人口约在260万人,主城人口提升空间大。

二、市场层面:政策宽松,市场供不应求,量价齐涨,地产处于快速发展期。

1、政策:当前政策相对宽松,不限购,认贷不认房,购房政策短期内变化不大。

2、市场量价:人口大市,依靠地产红利期,快速发展,量价齐涨,月度需求逐渐上涨,房地产处于稳步上升阶段。

3、狭义库存:狭义去化周期持续走低,当前不足3个月,库存告急;广义库存约36个月,处于合理范围内。

4、棚改力度:山东省全国第一,临沂棚改力度处于省内中游水平,对房地产具有一定的带动作用。

三、投资购买策略:新推出的热点刚需盘减少,建议以合作类项目或大型房企小户型产品项目购买,文旅产业+合作拿地方式购买;重点突破兰山区、北城新区等相对成熟区域;选择性购买罗庄区、河东区、经济开发区。

1、短期投资重点:兰山区、北城新区,可以合作勾地(一二级联动)+收并购方式快速突破。

2、中期投资重点:罗庄区、河东区建议以收并购+合作方式选择体量较大的地块做中期储备。

3、长期投资重点:经济开发区为临沂向东南发展的储备区域,当前投资潜力较低,可作为长期储备区域。

4、机会型投资:城市近郊或者郊区,根据大规划择机购买,如可低价获取土地则可机会性购买。

第一部分:城市基本面

宏观层面:省内人口临沂排名第一,商贸物流业发达,有“北方义乌”之称,人口吸附力强,城市基本面向好,可阶段性布局。

1、城市定位:商贸物流业发达,物流业发达有“北方义乌“之称。

2、经济:GDP总量4345.39亿,省内第七,增速7.9%,每年呈现强劲的增涨势头,产业转型升级加速,经济增长动力强劲。

3、人口:人口大市,省内第一,人口吸附力强,尤其对于周边县市的吸附力较为强劲,未来有独立成区域核心城市的潜力;截止2020年中心城区常住人口约在260万人,主城人口提升空间大。

(一)城市区位

1临沂是山东重要的商贸物流城市,内辖三区九县,鲁南制造业基地和区域性金融中心。未来鲁南高铁开通,形成济南一小时生活圈

2、十三五期间,规划一河六片、组团发展;2020年城镇化率达到62%;规划2020年开建临沂地铁、京沪2线、鲁南高铁贯穿临沂,交通运输主枢纽城市

(二)城市经济

1、临沂市2020GDP总量4805亿,全省排名第七位,同比上涨7.9%第三产业比重逐年增涨,转型升级加速;财政收入稳定,居民收入持续增长,固定资产投资3765.7亿元,比上年增长8%,金融业形势良好。

22020年临沂市总人口为1066.71,是全省人口最多的城市,并保持每年1%的增长速度,人口基数较大,人口导入型城市;小学生数量在2020年已经达到了近115万人,稳居全省小学生数量第一位

第二部分:城市房地产

二、市场层面:政策宽松,市场供不应求,量价齐涨,地产处于快速发展期。

1、政策:当前政策相对宽松,不限购,认贷不认房,购房政策短期内变化不大。

2、市场量价:人口大市,依靠地产红利期,快速发展,量价齐涨,月度需求逐渐上涨,房地产处于稳步上升阶段。

3、狭义库存:狭义去化周期持续走低,当前不足3个月,库存告急;广义库存约36个月,处于合理范围内。

4、棚改力度:山东省全国第一,临沂棚改力度处于省内中游水平,对房地产具有一定的带动作用。

(一)政策

城市政策:当前政策相对宽松,不限购,认贷不认房,贷款利率上浮

(二)整体市场走势

1临沂市场近2年土地成交建面增加,住宅成交持续上涨,供不应求,均价上涨;库存面积持续走低,去化周期持续下降,未来临沂市场仍有一定的上涨空间。

整体市场/量价走势

2、市场量价:2020年临沂全年供求大幅上涨,成交均价稳步攀升,截止12月成交均价9578/㎡,非限购城市,市场持续供不应求,地产处于快速发展期,未来市场存在较大空间

3狭义库存:2016年以来库存及去化周期持续下降,截止2020年存量101万方,去化周期3.4个月,去化压力小,市场机会较好

(三)典型案例:各区域主要项目销售情况

2020年市场整体去化较高,日光盘频现,北城新区、兰山区、河东新区等规划利好区域价值逐步显现, 市场认可度较高。品牌房企保持月均50套以上的去化速度

产品:临沂市场以洋房和高层产品为主,别墅项目较少;套型方面三房为主,主力成交面积为100-140平;

价格:市场主力成交单价8000-16000元,总价段80-260万;

去化情况:临沂市整体市场销售较火爆,品牌房企月均去化50-100套左右;

促销行为:近期市场火爆,优惠力度相对较低,仅全款客户优惠1-2个点,其他优惠活动相对较少;

区域分化:市场整体去化较好,北城新区、兰山区、河东新区楼盘,多数项目开盘即售罄,捂盘惜售现象增多。

(四)棚改力度

山东省棚改力度较大,2020年约70万套,(四川25万套,浙江23.7万套,北京2.4万套),全国排名第一;临沂棚改力度省内排名中游水平

(五)土地市场

规划先前着重发展北城新区,目前一期已经完成,二期基本完成,三期在建住宅用地减少,主要供应为商住用地

供地计划—2017年以来,热门区域土地供应紧张,拿地难度增加。临沂将在未来5年增加住宅用地的规划供应,但供地性质并不明确,未来土地市场或将迎来新的竞争高峰

(六)知名房企进入研究

市场开放程度逐渐增强:截至2016年,临沂城区主要以当地开发企业为主,品牌开发商较少,仅有恒大、 绿城等开发商进驻,2017年中南、碧桂园、保利等企业相继进入,布局区域基本以北城新区及河流两岸区域为主,进一步推动区域房地产市场发展

第三部分:投资购买策略

投资购买策略:新推出的热点刚需盘减少,建议以合作类项目或大型房企小户型产品项目购买,文旅产业+合作拿地方式购买;重点突破兰山区、北城新区等相对成熟区域;选择性购买罗庄区、河东区、经济开发区。

1、短期投资重点:兰山区、北城新区,可以合作勾地(一二级联动)+收并购方式快速突破。

2、中期投资重点:罗庄区、河东区建议以收并购+合作方式选择体量较大的地块做中期储备。

3、长期投资重点:经济开发区为临沂向东南发展的储备区域,当前投资潜力较低,可作为长期储备区域。

4、机会型投资:城市近郊或者郊区,根据大规划择机购买,如可低价获取土地则可机会性购买。

一、城市发展方向积极拓展东北两方(先北后东),适度向西发展,“十”型城市结构;重点突破北城新区、兰山区、河东区等相对成熟区域;机会性进驻罗庄区、经济开发区。

二、城市板块房地产指标


三、城市板块地价分布

刚需类热点楼盘减少,建议以大型房企合作类项目(一二联动)购买、文旅产业+合作拿地方式的项目购买

三、投资购房建议

城市量级:四级投资星级:三星投资策略:据市场周期,可阶段性布局

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